Статья О некоторых коллизиях размещения малых архитектурных форм (МАФ)

О некоторых коллизиях размещения малых архитектурных форм (МАФ)

По материалам ЛИГА:ЗаконКабмин решил урегулировать "не свой" вопрос размещения МАФов 

Размещение недорожных МАФов (малых архитектурных форм) нужно унифицировать по всей стране, устранив правовые коллизии, вследствие которых большинство МАФов в городах возведено без каких-либо документов. Именно эту цель преследовал Кабмин, утверждая разработанный совместно с юристами, строителями, землеустроителями и общественными организациями предпринимателей Порядок размещения МАФов для осуществления предпринимательской деятельности. Получилось не без изъянов. Насколько необходим такой единый подход в этом вопросе и какие новшества несет в себе акт, решила разобраться ЛІГА:ЗАКОН.

ФАБУЛА

Итак, для начала стоит уточнить, что в данном материале речь не идет о МАФах, "що розміщуються на землях дорожнього господарства, у тому числі у межах смуги відведення, уздовж автомобільних доріг загального користування". Их размещение регулируется совсем другими актами.

Предметом исследования являются МАФы, отнесенные Законом "О благоустройстве населенных пунктов" к элементам благоустройства городов, сел, поселков, которые традиционно (читай: согласно законодательству) являлись "головной болью" местных советов, а не Кабмина. Однако отсутствие единых правил размещения этих объектов повлекло за собой конфликты между местными властями и предпринимателями. Госкомпредпринимательства отмечает: "Тимчасові споруди (кіоски, павільйони, лотки тощо) до прийняття зазначеного нормативно-правового акту знаходились поза межами правового поля. До того ж земельні ділянки для їх розміщення виділялись тільки після аукціону, порядок проведення якого відсутній. Така правова колізія, що існувала, призвела до того, що переважна більшість МАФ (малих архітектурних форм) розміщено в містах без будь-яких документів".

Так что идея свести все правила к единому знаменателю не нова и вполне обоснованна. Например, как считает автор законопроекта № 5143 "О внесении дополнения в Закон Украины "О благоустройстве населенных пунктов" (относительно определения понятия малой архитектурной формы)" Кирилл Куликов (депутат фракции НУ-НС), определение МАФа необходимо закрепить на законодательном уровне для того, чтобы "уникнути подвійного трактування норм різних нормативно-правових актів та уникнути подальших непорозумінь під час роботи комунальних служб і приватних підприємців". Того же мнения придерживается и автор проекта Порядка - Госкомпредпринимательства.

Действительно, есть несколько определений МАФов (см. "Справку"). Порядок предлагает свои два: "пересувна мала архітектурна форма" и "стаціонарна мала архітектурна форма". Кроме того, четко закреплена норма о запрете размещения МАФов без соответствующего решения.

Процесс получения решения местного совета о разрешении на их размещение выглядит следующим образом:

1. Субъект, желающий разместить МАФ, подает в совет заявление (приложение 1 к Порядку) с необходимыми документами: выпиской из Единого госреестра юрлиц и физлиц предпринимателей и копией документа, подтверждающего право владения или пользования участком под МАФом (если таковой имеется);

2. Совет регистрирует заявление и в месячный срок принимает решение о предварительном согласовании места размещения МАФа, а также поручает уполномоченному органу (лицу) передать заявителю список документов, которые необходимо подать для принятия окончательного решения;

3. Указанные документы заявитель получает в течение двух недель и передает их в совет;

4. На основании поданных и зарегистрированных документов уполномоченный орган совета готовит проект решения о размещении МАФа и о заключении договора личного срочного сервитута (на случай, если субъект не владеет и не арендует землю под МАФом);

5. На протяжении месяца после регистрации документов совет принимает окончательное решение о размещении МАФа и заключении договора личного срочного сервитута (если не уложатся в срок, разрешение считается данным по умолчанию);

6. В течение недели заявитель получает документы на МАФ (см. ниже);

7. Если у заявителя нет права пользования земучастком, совет в 10-дневный срок после принятия окончательного решения заключает с ним договор личного срочного сервитута;

8. После размещения стационарного МАФа субъект подает уполномоченному органу заявление-декларацию с информацией об исполнении требований размещения МАФа, на основании чего уполномоченный орган регистрирует МАФ.

Этот алгоритм действий применим для лиц, желающих установить МАФ на коммунальной земле. Что же касается собственников участков, то им достаточно получить решение исполкома совета. К слову, принимать, рассматривать и оформлять документы, а также оформлять договор сервитута власти должны будут бесплатно. Также "забороняється вимагати від суб’єктів господарювання сплату благодійних внесків та інших платежів". А вот добровольные пожертвования никто не запрещал.

Документами, свидетельствующими о получении разрешения на возведение МАФа, помимо собственно решения и договора сервитута, являются:

- паспорт привязки МАФа, состоящий из схемы привязки МАФа, чертежа узлов подключения к инженерным сетям согласно техусловиям, текстовых материалов с требованиями к эстетическому виду и инженерному обеспечению МАФа;

- паспорт размещения группы размещенных рядом МАФов, состоящий из тех же документов, что и паспорт привязки МАФа, с уточнением требований к эстетическому виду всей группы сооружений и каждого отдельно.

Можно предположить, что по замыслу авторов проекта именно эти документы будут разрабатываться и подаваться заявителем в местный совет для получения разрешения на размещение МАФа, поскольку прямо не предусмотрен перечень таких документов. Однако однозначно утверждать, что таковыми являются вышеуказанные паспорта, сложно.

Отсутствие перечня формально дает возможность местным органам самостоятельно определять список документов-оснований для выдачи разрешения. Такой "недочет" представляется существенным минусом порядка, поскольку именно он может стать источником существенных расходов. Но это не единственный недостаток акта в части требуемых документов: вопросы вызывает получение техусловий (см. "Экспертное мнение").

              До сих пор одной из основных преград на пути размещения МАФов является право пользования земучастком. Порядок предлагает выход: лица, не обладающие таким правом (не имеющие земучасток в собственности и не заключившие договора аренды) могут заключить с местным советом договор личного срочного сервитута (без проведения земельного аукциона. Хотя как быть, если на одно место претендуют несколько участников? Вероятно, конкурса не избежать).

Арендная плата по такому договору не может превышать размера арендной платы для этого земучастка. А остальные условия договора определяются советом. Стоит отметить, что эксперты обоснованно усомнились в законности заключения такого договора (см. "Экспертное мнение").

Кроме того, местные власти смогут сами определять места для размещения МАФов. По мнению Госкомпредпринимательства, "підприємцям будуть пропонуватися вже готові місця, що не тільки значно скоротить і спростить процедуру, а й ліквідує підґрунтя для виникнення корупції".

Кстати, демонтаж таких объектов без согласия собственника возможен только по решению суда.

Несколько слов по поводу сроков размещения МАФа. "Строк розміщення малої архітектурної форми не може перевищувати строк дії договору оренди земельної ділянки або договору особистого строкового сервітуту. Для стаціонарної малої архітектурної форми зазначений строк становить більш як три роки". Получается, если срок аренды меньше 3 лет, разрешения не дадут? Тут уж решать совету (сейчас в Киеве 3 года - максимальный срок выдачи разрешений).

А что делать собственнику успешно функционирующего МАФа, если договор аренды закончился? Если земля находится в коммунальной собственности и арендная плата продолжает вноситься вовремя и в полном объеме, то по заявлению собственника МАФа совет может продлить ему право на размещение МАФа, заключив с ним договор личного срочного сервитута. А может и не продлить. Но снести МАФ сможет только через суд.

Местные советы не обязаны следовать кабминовским указаниям о благоустройстве их территорий

Впрочем, сколь бы много ни было у совета полномочий согласно Порядку, сейчас их все равно больше, потому желание приводить свои акты в соответствие ему вряд ли появится. Тут уж все зависит от расстановки сил в регионе.

Мэр Киева публично объявил о намерении снести все МАФы, размещенные без соответствующих разрешений. В принципе, все правильно. Но ни о каком суде, естественно, речь не идет. А в целом решение Киевсовета "Об антикризисной поддержке предпринимателей, осуществляющих предпринимательскую деятельность во временных сооружениях и малых архитектурных формах в г. Киеве" не слишком соответствует рассматриваемому Порядку, так что в случае признания Порядка потребуется некоторая "синхронизация" процедурных вопросов.

Кстати, памятуя киевский конфликт, правительство прямо запретило делегировать функции по выдаче разрешений на размещение МАФов коммунальным и частным предприятиям. Но законен ли такой запрет, если акт носит рекомендательный характер? Подробнее ситуацию с размещением МАФов в Киеве прокомментировал  начальник департамента недвижимости строительства и земельного права АК "Коннов и Созановский" Виталий Правдюк(см. "Экспертное мнение").

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Виталий Правдюк: "Возможно, Порядок - еще одно из предвыборных решений правительства"

Начальник департамента недвижимости строительства и земельного права АК "Коннов и Созановский" Виталий Правдюк рассказал  как на протяжении последнего времени решался вопрос предоставления разрешений на размещение МАФов в г. Киеве: "В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 16 Закона Украины "О благоустройстве населенных пунктов" запрещено самовольно устанавливать объекты наружной рекламы, торговые лотки, павильоны, киоски и т. п. В п. 10 ч. 1 ст. 10 этого же Закона указано, что к полномочиям сельских, поселковых и городских советов в сфере благоустройства населенных пунктов относится предоставление разрешения на размещение на территории объектов благоустройства культурного, бытового, торгового и другого назначения, определение объемов долевого участия их владельцев в содержании объектов благоустройства.

Полномочия местных органов самоуправления по определению правил выдачи разрешений на объекты МАФ косвенно подтверждается также пунктами 34 и 44 ч. 1 ст. 26 Закона Украины "О местном самоуправлении".

В Киеве в соответствии с решением Киевсовета от 08.06.2000 № 164/885 "О передаче отдельных полномочий районным в г. Киеве советам по вопросам урегулирования земельных отношений"полномочия по выдаче разрешений на размещение МАФов площадью до 20 кв. метров были переданы районным советам, при этом сам порядок выдачи таких разрешений определялся распоряжением КГГА от 26.02.1998 № 400 "О порядке размещения малых архитектурных форм и объектов внешней рекламы в г. Киеве".

17 июля 2008 года Киевсоветом было принято решение № 58/58 "О мероприятиях по благоустройству объектов торговли (малых архитектурных форм)", в соответствии с которым было отменено решение Киевсовета № 164/885, а 27 ноября 2008 года Киевсовет принял решение № 657/657 "О размещении малых архитектурных форм и временных сооружений в г. Киеве", в соответствии с которым единым оператором по размещению МАФов в г. Киеве было определено КП "Киевское инвестиционное агентство" и предполагалось провести ревизию всех установленных до этого МАФов. В связи с поданным прокуратурой г. Киева протестом это Решение было отменено Киевсоветом 2 апреля 2009 года.

25 декабря 2008 года Киевсоветом было принято решение № 1051/1051, которым утверждены Правила благоустройства г. Киева. В соответствии с п. 13.1.1 указанных Правил, установление МАФа осуществляется на основании ордера на право временного нарушения благоустройства, выдаваемого Главным управлением контроля за благоустройством г. Киева, при наличии разрешения на размещение МАФа, выданного Главным управлениям градостроения, архитектуры и дизайна городской среды КГГА, и уплаты паевого взноса в инфраструктуру г. Киева. Приложение 4 к указанному Решению содержит форму заявления о нарушении благоустройства города, которое подается заявителем в случае намерения разместить МАФ".

Г-н Правдюк дал свою оценку правительственному документу: "26 августа 2009 года Кабинет Министров принял Порядок размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности, утвержденный постановлением № 982.

Следует отметить, что указанный Порядок по своей сути носит достаточно противоречивый характер как по отношению к существующим актам законодательства, так и внутренне.

1. В соответствии с Законом Украины "О благоустройстве населенных пунктов" Кабинет Министров Украины имеетполномочия лишь по "разработке и обеспечению выполнения общегосударственных программ благоустройства населенных пунктов", в то время как "утверждение правил благоустройства территорий населенных пунктов" в соответствии с тем же Законом относится к полномочиям органов местного самоуправления.

2. Принимая постановление № 982, Кабмин не изменил свое же собственное постановление от 30.03.1994 № 198, которое содержит нормы о размещении МАФов.

3. Порядок содержит определенные внутренние противоречия. Так, с одной стороны, в п. 2 постановления № 982 об утверждении Порядка речь идет о рекомендательном характере для органов местного самоуправления этого Порядка. С другой стороны, п. 7 запрещает делегирование полномочий коммунальным и частным предприятиям, а в п. 10 Порядка указано, что в случае, если орган местного самоуправления в течение месяца не дал разрешения на размещение МАФа, то считается, что такое разрешение дано по принципу "молчаливого согласия". Соответственно, в одном и том же документе присутствуют нормы рекомендательного, разрешающего и запрещающего характера, что не может способствовать его реализации.

4. Вызывает удивление п. 12 Порядка, в соответствии с которымпри отсутствии у предпринимателя прав на земельный участокорган местного самоуправления обязан подписать с таким предпринимателем "договор личного срочного сервитута". В соответствии с определением земельного сервитута, данным в ст. 98 Земельного кодекса Украины, "право земельного сервитута - это право владельца или землепользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком (участками)". С учетом таких положений в Земельном кодексе заключенный во исполнение п. 12 договор сервитута будет изначально противоречить законодательству, так как сервитут не может устанавливаться в отношении лица, не имеющего прав на земельный участок.

5. Многие из требуемых в Порядке документов просто невозможно оформить. В частности, по тексту Порядка составной частью паспорта привязки малой архитектурной формы является "чертеж узлов подключения к инженерным сетям согласно техническим условиям". Однако предусмотренные технические условия невозможно получить, не имея на руках разрешения соответствующего органа местного самоуправления.

Подытоживая, следует сказать, что принятый КМУ Порядок не способствует единообразию разрешительной деятельности по размещению МАФа, а лишь увеличивает путаницу в уже существующем де-факто порядке размещения МАФа. От факта принятия Порядка существующие в городах и регионах Украины Правила размещения МАФов не утратили свою силу и обязательность для предпринимателей. Соответственно, Кабмин лишь добавил проблем для предпринимателей, а не решил их. С учетом общего рекомендательного характера постановления № 982 указанное постановление не будет обязательным для органов местного самоуправления. Возможно, принятое постановление является еще одним из предвыборных решений правительства, которое принимается без намерения исполнения".

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, принятие Кабмином Порядка по замыслу авторов нацелено на закрепление единого понимания малой архитектурной формы, на унификацию процедур и сроков выдачи разрешений на их размещение, упрощение вопроса выделения земли под МАФы, а также урегулирование прочих актуальных вопросов МАФосуществования. Идея хороша, да реализация "подкачала".

Эксперты полагают, что наличие ряда недостатков помешает его эффективному применению, да и вообще, кажется, Кабмин приобрел плохую привычку превышать свои полномочия. Так что перспектива реализации Порядка на сегодняшний день более чем туманна. Предпринимателям же можно посоветовать продолжать ориентироваться на местные "правила игры". Так надежнее.

СПРАВКА

Согласно законопроекту № 5143 "О внесении дополнения в Закон Украины "О благоустройстве населенных пунктов" (относительно определения понятия малой архитектурной формы)":

"Мала архітектурна форма - це невелика (площею до 30 кв. метрів) споруда для провадження підприємницької діяльності, яка виготовляється з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без спорудження фундаменту заглибленого у землю".

Согласно Правилам застройки г. Киева:

"Мала архітектурна форма функціонального призначення (для здійснення підприємницької чи господарської діяльності) - невелика споруда площею забудови до 20 м кв., яка виконується із полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування фундаментів;

мала архітектурна форма декоративно-технологічного призначення - невелика споруда, що зводиться під час благоустрою території для організації міського середовища та забезпечення необхідних експлуатаційних характеристик і вимог (лавки, фонтани, світильники, парапети, підпірні стінки, альтанки тощо)".

Согласно Порядку выдачи разрешений на размещение, строительство, реконструкцию и функционирование объектов сервиса на землях дорожного хозяйства и согласий и согласований на объекты внешней рекламы вдоль автомобильных дорог общего пользования:

"Мала архітектурна форма - невелика споруда для здійснення підприємницької діяльності торговельно-побутового призначення площею до 30 м кв. та висотою до 4 м, яка виконується з полегшених конструкцій і встановлюється тимчасово без улаштування заглиблених у ґрунт фундаментів".

Наш адрес: 
г. Одесса ул.Поль ский Спуск, 11 офис 20 
г. Одесса ул.Космонавтов, 36

Предварительная запись по телефонам:  (048) 795-83-26  (097) 179-22-45