ЮК "ПРАВОВАЯ ПОМОЩЬ" Одесса 795-83-26 0971792245

22.02.2012 Дети должника имеют право на жилье При принудительной реализации жилого помещения должника, при условии наличия несовершеннолетних членов семьи, необходимо получение предварительного согласия органов опеки и попечительства, однако ГИС считает иначе. В данной статье речь пойдет о принудительной реализации государственной исполнительной службой (ГИС) жилого помещения должника при условии наличия у несовершеннолетних членов семьи должника права пользования указанным имуществом.Всемирный финансовый кризис привел к тому, что огромное количество людей, взявших в кредит недвижимое имущество, не имеют материальной возможности для погашения задолженности перед банками. В результате банковские учреждения совершают действия, направленные на обращение взыскания на ипотечное имущество, используя как правовой инструмент либо исполнительную надпись нотариуса, либо решение суда. В конечном итоге принудительная реализация недвижимого имущества осуществляется через органы ГИС.Одним из существенных условий заключения ипотечного договора для банковского учреждения, как правило, является отсутствие зарегистрированных по данному адресу несовершеннолетних детей, дабы впоследствии не возникало проблем с их выселением. Кроме того, часто в договоре ипотеки устанавливается запрет в дальнейшем регистрировать несовершеннолетних детей по адресу предмета ипотеки без согласия банка.Принимая во внимание то, что отказ от права является ничтожным, а также то, что в соответствии с положениями Закона "О свободе передвижения и свободном выборе места проживания на Украине" не может быть отказано в регистрации детей по месту жительства родителей лишь на основании соответствующей оговорки в договоре ипотеки или договоре купли-продажи, правомерной является регистрация по данному адресу несовершеннолетних детей после заключения договора ипотеки.Согласно предписаниям части 4 статьи 12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей", для заключения каких-либо сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Таким образом, законодатель установил необходимость получения предварительного согласия органов опеки и попечительства не только относительно недвижимого имущества, собственником которого является ребенок, но недвижимого имущества, которым ребенок имеет право лишь пользоваться. Также указанная норма не содержит оговорки о том, что она распространяется только на сделки, заключаемые родителями этих детей.Частью 2 статьи 18 Закона Украины "Об охране детства" предусмотрено, что дети - члены семьи нанимателя или собственника жилого помещения имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником или нанимателем.
Спорным моментом правоприменения является необходимость получения согласия органами ГИС при осуществлении принудительной реализации жилья должника, в котором проживает и зарегистрирован ребенок, так как ни Закон Украины "Об исполнительном производстве", ни Инструкция о проведении исполнительных действий не содержат нормы, требующей предварительного согласия органа опеки и попечительства на принудительную реализацию такого описанного недвижимого имущества. Однако, как уже было сказано, в соответствии со статьей 1 Закона Украины "Об исполнительном производстве", государственный исполнитель при осуществлении своих полномочий руководствуется не только своим специальным законом, но и иными законодательными актами, касающимися данных правоотношений.
В разъяснительном письме директора Департамента ГИС Украины исх. № 25/7 33-41 от 20 января 2007 года указано, что при обращении взыскания на имущество должника и реализации такого имущества специализированными организациями на публичных торгах государственный исполнитель не нуждается в предварительном согласовании с органами опеки и попечительства. При этом главным аргументом данного правового заключения высшего должностного лица Департамента ГИС Украины было то, что обращение взыскания на имущество должника является правовым последствием нарушения последним определенного обязательства, и указанное полностью исключает волеизъявление должника и не является сделкой.Таким образом, должностные лица органов ГИС считают, что реализация жилья должника, которым имеет право пользоваться ребенок, не является сделкой и потому на данные правоотношения нормы части 4 статьи 12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей" не распространяются.Однако с данным выводом сложно согласиться. Так, согласно части 1 статьи 62 Закона Украины "Об исполнительном производстве", реализация арестованного имущества, кроме имущества, изъятого из обращения по закону, и имущества, отмеченного в части 8 статьи 57 данного Закона, осуществляется путем его продажи на публичных торгах, аукционах или на комиссионных условиях.Понятие "публичные торги" установлено в пункте 2.2 Временного положения о порядке проведения публичных торгов по реализации арестованного недвижимого имущества, утвержденного приказом Минюста Украины № 68/5 от 27 октября 1999 года, в соответствии с которым "публичные торги - продажа имущества, в результате которой его собственником становится покупатель, предложивший в ходе торгов за него наивысшую цену". Таким образом, законодатель и Минюст Украины устанавливают, что реализация имущества должника осуществляется путем его продажи, что само по себе говорит о возможности применения к данным правоотношениям положений Гражданского кодекса Украины (ГК), так как именно в этом кодифицированном нормативном акте содержится понятие продажи имущества.Как указывалось ранее в разъяснительном письме руководителя Департа мента ГИС Украины исх. №25/7-33 41 от 20 января 2007 года, основанием неотнесения продажи имущества на торгах к сделке было то, что у должника - собственника выставленного на торги недвижимого имущества отсутствует свободное волеизъявление на продажу своего имущества. Однако продавцом указанного недвижимого имущества является не должник, а отдел ГИС в лице специализированной организации, а значит, ее можно отнести к сделке (договору купли-продажи).Кроме того, в статье 658 ГК прямо указано, что возможна продажа имущества в принудительном порядке несобственником этого имущества.Таким образом, учитывая положения части 4 статьи 12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей", а также то, что во время проведения общественных торгов заключается сделка о передаче имущества в собственность, сторонами которой являются покупатель - участник торгов и продавец - отдел ГИС в лице специализированной организации, организовывающей и проводящей эти торги, государственный исполнитель обязан перед такими торгами получить предварительное согласие органа опеки и попечительства.Органы опеки и попечительства весьма неохотно дают свое согласие на совершение сделок относительно недвижимого имущества, право собственности или право пользования которым имеют дети, если у них нет другого жилья, даже если с такой просьбой обращаются не родители детей, а должностное лицо органа ГИС.Судебная практикаПри проведении публичных торгов заключается сделка
Весьма существенной представляется правовая позиция высшей судебной инстанции относительно такого спорного правового момента. А именно: заключается при принудительной реализации органами ГИС недвижимого имущества должника сделка или же такое действие не подпадает под ее признаки?
Еще 27 августа 2003 года Верховный Суд Украины в своем определении в рамках гражданского дела по иску гр на Л. к гр-ну Ф. о выселении указывал, что "публичные торги по своей правовой природе - это продажа имущества, на которое обращено взыскание и которое подлежит реализации. Собственником этого имущества становится покупатель, предложивший за него в ходе торгов наивысшую цену. Таким образом, во время проведения общественных торгов заключается сделка о передаче имущества в собственность, сторонами которой являются покупатель - участник общественных торгов, которым может быть физическое или юридическое лицо, и продавец - отдел ГИС в лице специализированной организации, которая организовывает и проводит эти торги по договору с ГИС. Признание сделки недействительной возможно на основаниях, предусмот¬ренных ГК".
В указанном определении Верховного Суда Украины содержится два полезных для должника правовых вывода. Во-первых, во время общественных торгов заключается сделка о передаче имущества в собственность, то есть она может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным ГК. И во-вторых, сторонами такой сделки являются покупатель и продавец - отдел ГИС в лице специализированной организации. То есть продавцом выставленного на общественные торги недвижимого имущества должника является не сам должник, а отдел ГИС.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Высшего хозяйственного суда Украины от 22 июля 2004 года по делу № 109/19-03, в пересмотре которого отказано определением Судебной палаты по хозяйственным делам Верховного Суда Украины от 14 октября 2004 года.
Принимая во внимание то, что судебная практика имеет особенность изменяться со временем, весьма важной является правовая позиция по этому вопросу Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел. В своем определении от 21 сентября 2011 года по делу № 6-11219св11 (№ 18396486 в Едином государственном реестре судебных решений) коллегия судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел указала следующее: "Публичные торги по своей правовой природе - это продажа имущества, на которое обращено взыскание. Собственником этого имущества становится покупатель, предложивший за него в ходе торгов наивысшую цену. Таким образом, во время проведения общественных торгов заключается сделка о передаче имущества в собственность, сторонами которой являются покупатель - участник торгов и продавец - отдел ГИС в лице специализированной организации, которая организовывает и проводит эти общественные торги".Если сопоставить тексты определений коллегии судей Верховного Суда Украины от 27 августа 2003 года и коллегии судей Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 сентября 2011 года по вопросу отнесения продажи имущества на общественных торгах к сделке, то даже с учетом того, что принятие этих судебных решений разделяет более 8 лет, их текст практически полностью совпадает. Источник: Юридическая практика, авто – Дмитрий Харламов